Mutui: novità del decreto

Con l’approvazione del Decreto Mutui da parte del Consiglio dei Ministri in seguito all’acquisizione dei pareri parlamentari, viene data anche in Italia attuazione alla Direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo relativamente ai contratti di credito ai consumatori riguardo i beni immobili residenziali. Nel dettaglio è stata integrata la disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, infatti vengono definiti i canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori (canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori) e che devono basare la loro attività sulle informazioni rilevanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questo ha comunicato e su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposto il consumatore per la durata del contratto di credito. Inoltre è stato previsto che la Banca d’Italia abbia particolare riguardo ai casi di eventuale debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore.
Le novità maggiormente rilevanti riguardano i mutui ipotecari su immobili residenziali e i mutui finalizzati all’acquisto o mantenimento di diritti di proprietà su terreni e immobili edificati o progettati.
La principale modifica introdotta dall Decreto Legislativo in oggetto, riguarda l’inadempimento del consumatore ed è contenuta nell’ Art. 120 comma quinquiesdecies ed è riguardo tale punto che vogliamo in questa sede focalizzare l’attenzione. Al momento di stipula del contratto infatti le parti possono espressamente prevedere che dopo 18 rate non pagate il cliente diventa inadempiente e la banca può provvedere ad espropriare l’immobile senza l’intervento di un Giudice, quindi senza seguire la procedura per la riscossione coattiva di quanto vantato. Trattasi in questa fattispecie di rate non pagate e non di ritardi nel pagamento, come invece previsto dall’ Art. 40 del T.U.B. .
Il cliente viene liberato interamente dal debito anche qualora i proventi derivanti dalla vendita siano inferiori all’entità del debito residuo in capo al mutuatario.
I tratti distintivi della suddetta normativa sono riconducibili al cosiddetto “patto marciano” per effetto del quale in caso di inadempimento del debitore, viene stabilita la vendita forzata della cosa medesima oppure l’assegnazione di un prezzo di stima, permettendo in tal modo la soddisfazione della pretesa creditoria. Il creditore otterrà il bene, dovendo tuttavia corrispondere al proprio debitore l’eventuale conguaglio, se vi sia differenza tra il valore del credito e quello invece stimato, al fine di non procurare un sospetto vantaggio del creditore nei confronti del debitore. Al fine di tutelare ulteriormente il debitore, ex Art.120 viene previsto che:
-il finanziatore non può imporre al consumatore oneri per inadempimento superiori ai costi sostenuti a causa dell’inadempimento stesso; -il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di mutuo alla sottoscrizione della suddetta clausola espressa e la clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito; -il valore del bene immobile oggetto di garanzia è stimato da perito indipendente scelte di comune accordo tra le parti; -qualora non si giungesse ad un accordo allora il perito viene nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.
È necessario infine precisare che per la banca rimane ferma la possibilità di risoluzione del contratto di finanziamento in caso di ritardato pagamento di 7 rate anche non consecutive e di avvalersi quindi della procedura di esecuzione forzata dell’immobile oggetto di ipoteca. In tale caso il decreto in commento al comma 6 dell’art.120 quinquiesdecies ha apportato comunque una modifica degna di nota, stabilendo che qualora dalla vendita forzata dell’immobile oggetto del finanziamento dovesse ancora permanere un residuo, il relativo obbligo di pagamento decorre trascorsi 6 mesi dalla chiusura della procedura.
Ulteriori novità riguardano gli obblighi pubblicitari (Art. 120 octies) e i finanziamenti in valuta estera (Art 120 quaterdecies) improntati sempre al raggiungimento di un maggior livello di tutela del consumatore.