La crisi economica colpisce diversi proprietari di prima casa che decidono di affittare il proprio immobile per andare ad abitare in un altro più piccolo ed economico per abbassare il costo della vita. E’ conveniente? ma soprattutto è possibile farlo? Cosa succede fiscalmente per le agevolazioni ricevute sulla prima casa e sull’eventuale mutuo prima casa?

In questa guida su come affittare la prima casa ti spiego quando si può fare, cosa succede se l’immobile è stato acquistato con agevolazioni, dopo quanto tempo si può fare, cosa succede nel caso di mutuo e ipoteca, quante tasse bisogna pagare, quando è possibile farlo per brevi periodi e cosa si rischia a farlo in nero.

E’ possibile affittare la prima casa

E’ possibile affittare la prima casa dove risulta la propria residenza? Un contratto di locazione rappresenta infatti un’entrata economica importante per il proprietario, che però deve essere attentamente valutata soprattutto per quanto riguarda le agevolazioni usufruite per l’acquisto dell’immobile in qualità di prima casa.

E’ opportuno chiarire innanzitutto che per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa non é necessario mantenere la residenza in quello specifico appartamento (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994).

La legge specifica che é requisito fondamentale mantenere la residenza nel comune ove é ubicato l’immobile, ma non necessariamente in quel determinato immobile.

Nonostante affitti la prima casa, quindi, non perderai i benefici fiscali goduti, tuttavia é necessario che:

L’immobile non sia di lusso e quindi si deve fare riferimento alla categoria catastale, quindi diverse da A/1 A/8 e A/9;
Non si posseggano altri immobili acquistati con beneficio prima casa;
L’immobile non venga venduto prima di 5 anni. Se lo vendi prima di 5 anni (conteggiati dall’acquisto), entro un ulteriore anno devi comprarne uno nuovo (cosiddetta “sostituzione prima casa”) altrimenti perdi i benefici fiscali.

Affitto prima casa senza perdita di agevolazioni

Si può affittare la prima casa acquistata senza perdere le agevolazioni fiscali. L’importante é che tu mantenga la residenza (o la tua attività economica) nel comune in cui si trova l’immobile: non perderai quindi le agevolazioni fruite sull’IVA (o imposta di registro), sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.

Diverso è il discorso della detrazione degli interessi passivi su mutuo. Affinché sia possibile detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario avere la residenza non non solo in quel comune, ma specificatamente nell’immobile per cui hai chiesto il mutuo. Quindi, in caso di affitto, vengono mantenuti i benefici sulle tasse pagate, ma non è possible detrarre gli interessi del mutuo dall’IRPEF.

Dopo quanto tempo è possibile affittare la prima casa

E’ possibile affittare la prima casa già dal giorno dopo che si è acquistata. La legge infatti non sancisce che si debba necessariamente avere la residenza nell’appartamento comprato con le agevolazioni fiscali, ma basta che si sia residenti o si abbia la propria attività nello stesso Comune ove si trova l’immobile.

Diverso é il discorso della vendita dell’immobile acquistato, che non si può vendere prima dei 5 anni. Ma anche lì ci sono delle eccezioni: se si vendi prima dei cinque anni non si perdono comunque le agevolazioni fiscali se, entro un anno dalla vendita si compra un’altro immobile, sempre da adibire ovviamente a prima casa.

Affittare la prima casa con mutuo

Anche se si è acquistato la prima casa stipulando un mutuo ipotecario, è possible affittarla. Non si dovrà pagare nessuna maggiorazione né sull’imposta di registro, né su quella ipotecaria e catastale e non sarà applicata nessuna sanzione, l’importante é venga mantenuta la residenza nello stesso comune ove si trova l’immobile.

Tuttavia, come sicuramente è risaputo, ogni anno quando si fa la dichiarazione dei redditi è possibile scaricare dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi su mutuo. Questo però non è possibile farlo solo se la casa acquistata col mutuo risulta la tua abitazione principale e quindi dove hai la residenza. Dal momento in cui affitti l’immobile quindi, se non hai più la residenza, non è più possibile scaricare gli interessi con il 730 (o Unico).

Tasse

Le agevolazioni godute per l’acquisto della prima casa (IVA o imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale in misura ridotta) permangono anche se viene affittata. Però, per quanto riguarda le tasse successive, se si è comprato un immobile ma non viene abitato perché per esempio è stato affittato, anche se si tratta dell’unico appartamento di proprietà, bisogna pagare:

IMU (Imposta Municipale Unica);
TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).

Quindi se nella prima casa si abita, allora si ha diritto alle agevolazioni IMU e TASI, ma se non ci si abita quella non viene più considerata come abitazione principale ai fini IMU e TASI e quindi bisogna pagarle.

Tuttavia, grazie alla Legge di Stabilità 2017 inoltre, se si è affittato l’immobile con contratto a canone concordato (quindi con durata 3 + 2), si ha diritto a uno sconto del 25% sia su IMU che su TASI.

Inoltre, sui canoni di affitto che verranno riscossi, si dovranno pagare le tasse sulle entrate, perché i canoni di affitto rappresentano vero e proprio reddito, decidendo di pagare le tasse:

Aderendo al regime ordinario: in questo caso il canone di affitto viene cumulato con gli eventuali ulteriori tuoi redditi e, su questa somma, si applica la tua aliquota IRPEF di competenza;
Aderendo al regime della cedolare secca: in questo caso il canone di affitto non viene cumulato con i redditi e sulle entrate derivanti dalla locazione si paga un’imposta fissa pari al 21% (aliquota ulteriormente ridotta per i comuni ad alta densità abitativa).

Affitti prima casa per Brevi periodi

La prima casa si può affittare per lunghi periodi e, a maggior ragione, anche per brevi periodi, per esempio per periodi inferiori a un mese, quindi 30 giorni. In tal caso, se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Basta solo dichiarare i redditi derivanti dall’affitto, ogni anno, nel 730 (o modello Unico).

E’ possibile affittare la prima casa per brevi periodi in due modi:

Affitto parziale: nel modello 730 al quadro B si può indicare l’uso “promiscuo” della casa, come abitazione principale e come affitto. Se l’utilizzo prevalente é di abitazione principale, non perderanno né le agevolazioni IMU, né quelle TASI, né la detrazione IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
Affitto totale: in questo caso, se la prima casa viene dedicata solo ad affitti, seppur brevi, ma non viene mantienuta la residenza, si è tenuti a pagare IMU e TASI secondo le regole ordinarie e si perdi anche la detrazione IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.

Sui redditi derivanti dagli affitti brevi poi, che si tratti di affitto parziale o totale, si potrà optare per la tassazione in regime ordinario o per la cedolare secca.

Affitto Prima casa senza perdere agevolazioni